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不再使用pos機支付房款
裁判要旨
占有應當理解為對不動產的支配和管理,如取得房屋鑰匙、辦理物業入住手續等,并未以實際入住或使用為占有的必要條件，故案涉房屋、車位交付后即可認定買受人構成占有，之后即便買受人未實際使用案涉房屋、車位也不影響其對案涉房屋、車位占有狀態的認定。
案例索引
《富滇銀行股份有限公司昆明西山支行、劉波等申請執行人執行異議之訴案》【（2022）最高法民終274號】
爭議焦點
買受人未實際入住或使用是否影響其對房屋、車位排除執行的權利？
裁判意見
最高法院認為，圍繞當事人的上訴請求、事實理由和答辯意見，本案二審爭議焦點為：劉波是否享有對案涉房屋、車位排除執行的權利。
《執行異議復議規定》第二十八條“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。
本案中，關于劉波是否在人民法院查封之前已合法占有案涉住宅及車位問題。富滇銀行上訴認為，劉波提交的《交房通知單》系復印件，無原件印證，不具備真實性；廣福公司于2021年8月25日出具的《證明》因不符合法定要件而不具備證明效力；《廣福城住宅物業合同》約定的物業服務起始時間與合同簽署時間邏輯錯誤，說明該合同系補簽，不具備真實性；2016年至2018年的6張物業服務費《收據》編號連續，證明《收據》是后續補開，缺乏真實性。
對此本院認為，首先，占有應當理解為對不動產的支配和管理,如取得房屋鑰匙、辦理物業入住手續等,并未以實際入住或使用為占有的必要條件，故廣福公司將案涉房屋、車位交付劉波后即可認定劉波構成占有，劉波占有案涉房屋、車位的時間應認定為廣福公司的交付時間，之后即便劉波未實際使用案涉房屋、車位也不影響其對案涉房屋、車位占有狀態的認定。
其次，《廣福城住宅物業服務合同》系物業服務單位皓瑞通公司提供的格式合同，合同第四條約定：“委托管理期限自2014年_月_日起至業主大會召開并授權業主委員會簽訂新的物業服務合同止”，該條款應理解為保持格式合同原始狀態，并未對物業服務起始時間作出約定，故富滇銀行主張合同約定的物業服務起始時間與合同簽署時間存在邏輯錯誤，本院不予采納。
另，《交房通知單》載明落款日期2015年3月1日，物業費起計日期2016年1月1日，《房屋購銷合同》約定交房時間2015年12月31日，《廣福城住宅物業合同》簽署時間2016年1月1日，上述時間節點與劉波述稱因廣福公司提前交房，2015年無需繳納物業費，物業費的約定繳費起始時間為2016年1月1日能夠吻合，故富滇銀行認為《廣福城住宅物業服務合同》系補簽的主張不成立，《廣福城住宅物業服務合同》符合證據三性，原審予以采信并無不當。再次，《交房通知單》、廣福公司于2021年8月25日出具的《證明》、2016年至2018年的6張物業服務費《收據》雖然在法定形式要件上存在瑕疵，不能單獨作為認定案件事實的依據，但能與《廣福城住宅物業服務合同》、昆明通用水務自來水有限公司出具的《情況說明》、皓瑞通公司于2022年10月31日出具的《情況說明》《用電客戶信息》互相印證，故原審予以采信并無不當。
最后，案涉房屋開立用電賬戶日期為2015年3月13日、開立用水賬戶日期為2015年7月17日，能印證案涉房屋、車位在此時間節點確已由劉波支配和管理，且該時間節點遠早于案涉房屋、車位被查封日期2017年7月20日。
綜上，原審法院認定廣福公司于2015年3月1日已將案涉房屋、車位交付劉波使用，劉波在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋及車位并無不當。富滇銀行該項上訴理由不能成立,不予支持。
關于劉波是否已支付全部價款問題。富滇銀行上訴認為,廣福公司出具的3份《收款收據》模糊不清，難以辨認，不具備真實性和關聯性，不能證明已支付相應款項；《員工交款情況表》所載金額與案涉房產金額不一致，不能證明劉波就案涉不動產已支付全部價款。對此,本院認為,廣福公司出具的3份《收款收據》清晰可識，該3份《收款收據》與劉波提交的3張銀行付款回執、個人活期明細信息，已足以認定劉波于2010年5月29日通過銀行轉賬形式分兩次支付給中國移動通信集團工會云南省公司機關委員會共885000元,2015年1月30日通過POS機刷卡的形式支付給廣福公司373158元,以上共計1258158元，其中包括購房款1101332元、車位款120000元、房屋維修基金23171元、車位維修基金2255元、房屋配套設施費11400元。加之，中國移動集團工會云南省公司機關委員會作為團購組織者和款項代收方，通過出具《員工交款情況表》和《收據》確認劉波付款事實，廣福公司作為案涉房屋、車位出售方,在已出具前述3份《收款收據》的基礎上再次出具《證明》認可已收到劉波所支付款項，故案涉房屋、車位的全部款項劉波已分三筆支付完畢。一審法院認定劉波就案涉房屋、車位已支付了全部款項并無不當。富滇銀行該項上訴理由不能成立,不予支持。此外，富滇銀行二審中已明確表示認可劉波在人民法院查封之前已和廣福公司簽訂合法有效書面買賣合同，劉波非因自身原因未辦理過戶登記。故劉波對案涉房屋及車位享有的權利符合上述司法解釋規定的情形,原審認定劉波對案涉住宅及車位享有排除執行的權利并無不當,應予維持。
來源：法門囚徒
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