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pos機顯示付款失敗
特邀主筆：葉戈
民庭法官助理
復旦大學
全日制法學學士、碩士
買房支出不小，過程也耗時耗力，購房款付給誰，本來不會是一個問題，但有時意料之外的事情卻隨之而來。今天的故事，便從一起商品房預售合同糾紛案說起。
1
三次付款，未覺異常
事情發生在幾年前，經過實地走訪，老李相中了一處新開盤地產項目的一間小型商鋪，思量再三，事不宜遲，便在售樓處簽好認購書，通過POS機刷卡支付了定金，售樓人員向老李出具代理公司的收據。
一個多月后，老李再次來到售樓處簽訂預售合同，并以相同的方式刷卡支付了第一期購房款，售樓人員除向老李出具合并了定金的開發商發票外，還出示了一張告知書。
告知書提及，開發商委托第三方進行銷售，但購房款由開發商全額收取，購房者無需支付額外費用。
幾個月后，老李再次來到售樓處，以同樣的方式刷卡支付了剩余的第二期購房款，售樓人員出具代理公司的收據。
不久，預售合同約定的交房期限屆滿，正當老李滿心期待準備收房時，卻收到了開發商發來的律師函，要求支付第二期購房款。老李一時無措……
2
已付與否，爭執成訟
原來，開發商和某房屋銷售代理公司協議合作，將這一樓盤整體打包由代理公司買斷銷售。因此，開發商并沒有安排員工在售樓處常駐，而只是在購房者需要現場付款時才派財務人員持POS機前往收款。
因此，老李看到的售樓人員多為代理公司人員。雖然老李三次付款均是在售樓處刷卡支付，但只有其中一次是由開發商財務人員收取，另外兩次則由代理公司收取。意料之外的是，代理公司截留部分購房款后失聯了。
開發商表示，從未授權代理公司代收房款，并且也向老李出具過告知書，老李應當知道只能向開發商付款。
老李卻認為，告知書表述不清楚，且自己每次都是在售樓處按照售樓人員的指示付款，并且對代理公司代收的定金，開發商也曾經開過發票予以認可。在老李看來，收款方是同一個主體，自己已經全額支付了購房款。
為此，老李起訴到法院，要求解除合同，返還全額房款。
3
審酌案情，綜合判定
我們分析具體案情，雙方爭執的焦點比較清晰，代理公司收取購房款是否可以視為開發商收取。
在詳細閱看了一審及二審材料后，我們發現在該樓盤其他房屋對外銷售時，也存在由代理公司代收購房款后轉付開發商的情況，開發商對相關轉付款予以接受，并由代理公司以自己名義出具收據。
合議庭認為，從普通購房人的角度看，每次都在售樓處經過售樓人員的指示支付購房款，對由代理公司收取并轉付的定金，開發商也接受并出具過發票，因此老李有理由相信自己的付款行為是在履行預售合同。
在此情況下，開發商是否對代理公司有過代收款授權，不宜對普通購房人課以過高的審查義務。最終，合議庭維持了一審判決，支持了老李的訴請。
買房不是小事，房款不是小數。涉及房款收付，購房者需要多加留意，尤其對合同約定、收款賬戶、簽字材料等要仔細確認，遇有疑問及時核實。
賣房者也要加強管理、預估風險、完善合規，而不是在遇到風險之后，急于向信息不對稱的普通購房人轉嫁風險。
END
責任編輯：翟 珺
人像攝影：施 蕾
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